La realidad de adelantar la herencia para que tus hijos compren vivienda explicada por una notaria: «Cada vez viene más gente»
Las donaciones de viviendas entre padres e hijos se han disparado en España. En los últimos siete años han crecido un 67 %, y solo en el primer semestre de 2025 se han contabilizado 202.923 inmuebles donados, según datos del Consejo General del Notariado. Un fenómeno que no deja de aumentar y que refleja la imposibilidad de muchos jóvenes para acceder a una vivienda por sí mismos, incluso con empleo estable.
La notaria Mónica Alba, con despacho en Vigo, explica en una entrevista en una entrevista que cada vez acuden más familias a su oficina con una idea clara: adelantar parte de la herencia en vida para ayudar a los hijos a comprar casa. «Este año, sobre todo, ha habido un incremento en los pactos de mejora de dinero. Los padres quieren asegurarse de que sus hijos puedan independizarse», afirma.
Beneficios fiscales
En Galicia, una de las comunidades donde más ha crecido esta práctica, existe la figura del pacto de mejora, una modalidad de donación en vida exenta de impuestos hasta un millón de euros. Puede incluir dinero, inmuebles o acciones, y se ha convertido en la vía más usada por los progenitores para transferir patrimonio sin esperar al fallecimiento.
«Los padres van adelantando dinero a los hijos para comprar vivienda, y lo hacen porque está exento fiscalmente», explica Alba. El resultado es evidente: mientras el precio medio del metro cuadrado en España ha subido un 28 % desde 2018, según el INE, el número de donaciones no ha dejado de crecer, especialmente en comunidades donde hay ventajas fiscales o una normativa propia, como Galicia, Madrid o Andalucía.
«No hace falta ser rico para donar»
Aunque pueda parecer un privilegio de grandes patrimonios, la notaria aclara que cada vez más familias de clase media recurren a estas fórmulas. «No hace falta tener mucho dinero. Cuando los hijos rondan los treinta y quieren independizarse, es cuando empiezan los pactos de mejora», comenta.
El importe medio de estas transferencias, según Alba, oscila entre los 15.000 y 30.000 euros, aunque también son frecuentes los casos en los que se cede directamente un piso. En todos ellos, los padres suelen reservarse el usufructo, es decir, el derecho a seguir viviendo o alquilando la vivienda mientras vivan.
«En una donación normal el notario debe asegurarse de que el donante se queda con lo suficiente para vivir bien después. En los pactos de mejora no está regulado, pero solemos dejar constancia de que los hijos conocen la situación patrimonial de los padres», explica.
Una carrera contra el tiempo
El auge de estas operaciones no solo responde al encarecimiento del mercado inmobiliario, sino también a un miedo generalizado a un cambio fiscal futuro. «Antes la exención era de 125.000 euros, luego pasó a 400.000 y ahora llega al millón. Nadie sabe si seguirá igual dentro de unos años. Por eso muchos padres piensan: lo adelanto ahora y me aseguro de que no se lo lleva el Estado», comenta Alba.
Esta incertidumbre impulsa a muchas familias a transferir bienes en vida, evitando posibles subidas del impuesto de sucesiones o cambios en las deducciones autonómicas. El resultado es un movimiento patrimonial que, según expertos del Consejo General del Notariado, mueve más de 30.000 millones de euros al año.
Separaciones de bienes y matrimonios
A diferencia de las herencias tradicionales, las donaciones y pactos de mejora generan pocos conflictos familiares, ya que suelen hacerse con acuerdo previo. «Lo que más problemas causa en las herencias es el reparto, pero en los pactos de mejora suele venir todo ya decidido», indica Alba.
La notaria confirma también otras tendencias al alza: el aumento de las separaciones de bienes y de los matrimonios ante notario, que crecieron un 26 % en 2024, según el Colegio Notarial de España. “Ahora se hace raro que pase una semana sin casar a alguien”, asegura. Este tipo de bodas son más rápidas y sencillas, aunque requieren un expediente matrimonial previo, con entrevistas separadas a cada cónyuge para descartar uniones de conveniencia.
